落實“房住不炒”,不能一“限”了之

  近日,國家統計局發布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據,有38個城市新建商品住宅銷售價格環比上漲。在4個一線城市中,廣東省深圳市新房價格環比漲幅最高。


  中央政治局近日召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。


  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的大數據分析報告認為,深圳房價呈現結構性上漲,并未出現區域性房地產熱。同時,全國多數城市房價與交易在受疫情沖擊后基本恢復,房價總體穩中略升。


  接受《法制日報》記者采訪的專家認為,我國仍處于城市化加速階段,城鎮的住房需求還在不斷增加,在這樣的大背景下,各地要落實“房住不炒”目標,須依法對房地產市場進行調控,鼓勵市場主體加大商品房供給,落實保障性住房供給責任,促進房地產市場平穩健康發展。


  住房需求量大,深圳房價領漲


  近段時間,深圳市的房價牽動著公眾的敏感神經。


  比如,深圳市某一套房源售價從1280萬元上調到1380萬元,另一套房源售價從1500萬元上調到1600萬元。


  4月22日,深圳市住房和建設局稱,對于輿論反映部分住宅小區二手房價格過高問題,經初步調查,主要是部分業主掛牌價過高,存在嚴重背離市場行情的情況。


  但深圳市的房價確實在上漲。


  4月16日,國家統計局發布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。


  數據顯示,經初步測算,3月全國70個大中城市中,新房和二手房出現漲價的城市數量分別為38個和32個。今年2月的數據是,新房和二手房出現漲價的城市數量分別為21個和14個。


  “3月份隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好,生產生活秩序加快恢復,因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭,70個大中城市房地產市場價格出現微漲,但總體較為穩定?!眹医y計局相關人士解讀說。


  新房和二手房出現漲價的城市名單中都有深圳。新建商品住宅銷售價格環比,深圳的漲幅是0.5%,位居北上廣深4個一線城市之首。二手房價格環比,深圳的漲幅是1.6%,位列全國第一。


  深圳市住房和建設局解釋稱,根據國家統計局公布的數據,今年一季度深圳新房價格上漲1%,二手房上漲2.8%,房價總體平穩、略有上升。


  國內某房產信息服務平臺的數據顯示,在深圳市10個行政區中,除了大鵬新區無數據之外,其他9個區中有5個區二手房房價上漲、4個區二手房房價下跌。


  4月27日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布《中國住房大數據分析報告》,報告稱,深圳當前房價較快上漲屬于結構性上漲,深圳市寶安區、福田區、南山區上漲較快,深圳市羅湖區微跌,并未出現區域性房地產熱。


  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向《法制日報》記者分析,從全國范圍看,多數城市房價與交易在受疫情沖擊后基本恢復,核心城市房價穩中略升,成交量大體恢復,也未出現市場衰退。


  北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市與公共管理學院教授趙秀池告訴《法制日報》記者,深圳房價上漲說明,深圳作為一線城市、中國特色社會主義先行示范區、粵港澳大灣區重要的橋頭堡,確實有大量的住房需求。


  “從全國來看,我國正處于城市化加速階段,每年有大量的人口進城,住房的需求量還在不斷增加,住房供應還沒有完全滿足人們的需求。加之自2017年從嚴調控以來,房價相對處于低谷,所以房價有一定程度上漲,也在情理之中?!壁w秀池說。


  落實“房住不炒”,不能一“限”了之


  4月17日,中央政治局召開會議。會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。


  這已經不是中央政治局會議首次提及“房住不炒”。


  2018年7月31日,中央政治局召開會議,當時的措辭是,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。


  2019年4月19日的中央政治局會議明確提出:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制?!?/p>


  3個多月后,中央政治局會議重申,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。


  北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說,中央多次強調“房住不炒”傳遞的信號是,這將是很長一段時間內我國房地產市場調控的目標,以促進房地產市場平穩健康發展。


  在樓建波看來,“一個國家,一個社會,不能靠投機發展起來。比如說,買一套房子比開公司賺的錢還多,這肯定是不健康的。因此,各級政府調控房地產市場必須堅持‘房住不炒’”。


  樓建波提醒說,“房住不炒”是我們的目標,但在走向這個目標的過程中,由于房地產市場供求不平衡,供給遠小于需求,所以一定存在“房炒不住”的階段,需要各級政府依靠法律、政策手段對房地產市場進行調控。


  4月22日,深圳市住房和建設局稱,深圳將堅決貫徹落實黨中央國務院調控決策部署,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,嚴格執行限購、限價、限貸、限售、限戶型“五限”調控措施。


  樓建波認為,在一定時間內,各地有必要采取“限”的政策,這有助于依法落實“房住不炒”目標,但在住房供給長期不充分的情況下,“限”的政策只能暫時壓制房價上漲,無法從根本上解決房價上漲的問題。


  “所以,我們進行房地產市場調控不能產生政策依賴,甚至把‘限’當成常規房地產調控手段不斷加碼,而應該考慮供求關系,加大市場供給?!睒墙úㄕf,同時,對于保障性住房,簡單的限價也不行,還是要封閉性運行。


  供應保障住房,立法亟須跟進


  4月22日,深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2020年度實施計劃》,今年將供應6.3萬套商品房和4萬套安居房。


  然而,根據此前國家統計局深圳調查隊發布的深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報,深圳市去年常住人口增加41.22萬人。


  2015年至2018年,深圳市每年增加的常住人口數量是60萬人、52.97萬人、55.08萬人、49.83萬人。


  深圳市常住人口數量的增加僅是我國城鎮化的一個縮影。


  在趙秀池看來,目前我國仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%,按保守估算,每年大約1200萬人口進城,所以城鎮的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進城居民解決住房問題,另一方面原來的城鎮人口的住房需求也還有不少缺口。


  趙秀池的判斷是,為了滿足居民日益增長的住房美好愿望,隨著城鎮人口的不斷增加,住房的供應必須不斷增加。直到城市化目標完成以前,這個趨勢不會改變。


  趙秀池認為,在“房住不炒”的定位下,主管部門和地方既要通過制度設計嚴控炒房,又要大力發展租賃市場,建立租購并舉的住房制度,給承租人賦權,通過減免稅收加大對個人房東和租賃機構的支持力度,增加租賃住房的供給,減少住房市場的購買壓力,進而促進房地產平穩健康發展。


  鄒琳華在《中國住房大數據分析報告》中提出的建議是,進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資投機管控措施,因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件;加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑,在增加住房供給的同時降低房價泡沫等。


  樓建波認為,房地產市場的調控主要還是促使供需關系平衡,特別是在法治的軌道上進行調控。一方面,增加商品房供應;另一方面,促使地方加大保障性住房的供給,尤其是租賃型保障住房的供給。


  “對于政府在增加保障性住房方面的責任,立法亟須跟上?!睒墙úㄕf。


  《法制日報》記者注意到,在《國務院2019年立法工作計劃》中,圍繞提高保障和改善民生水平,需要制定城鎮住房保障條例、住房租賃條例。


 ?。ㄔ}:《依法調控樓市堅持“房住不炒”》)


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